خلاصه مدیریتی

گزارش بررسی روند ادوار تجاری در بازار مسکن، با هدف شناسایی عوامل اثرگذار بر بازار مسکن به صورت خاص، بازار مسکن ایران نگاشته شده است. اهمیت پرداخت به این موضوع زمانی آشکار می‌شود که به سطح گسترده تعاملات بین بخشی بخش مسکن با سایر بخش‌های اقتصادی،‏ اشاره شود. ضمن آن­که بخش مسکن، سهم بالایی را در تولید ناخالص داخلی کشور به خود اختصاص داده است. متوسط سهم ارزش‌افزوده ساختمان خصوصی از کل تولید ناخالص داخلی بدون نفت طی سال‌های 94-1370، ‏حدود 6.4 درصد بوده است. همچنین این بخش به جهت سهم قابل‌توجه در اقتصاد خانوارها همواره مورد توجه سیاست‌گذاران است. متوسط سهم هزینه مسکن در بودجه خانوار طی سال‌های 96-1370 رقم قابل‌ملاحظه 32.5 درصد بوده است.‏ از منظر اشتغال نیز بخش مسکن، بخش بزرگی از جمعیت شاغل کشور را به خود اختصاص داده است. در سال 1396 کارکنان شاغل در بخش ساختمان و بخش املاک و مستغلات 13.7 درصد کل شاغلین کشور را تشکیل دادند. ضمن آنکه سایر فعالیت‌ها نظیر تولید درب و پنجره و مصالح ساختمانی که به صورت غیرمستقیم با بخش مسکن در ارتباط‌اند نیز سهم قابل‌توجهی از اشتغال کل را دارا هستند.

با توجه به نقش بخش مسکن در اقتصاد کلان و خانوار، رکود و رونق در این بخش می‌تواند منشأ اثر بر کل اقتصاد ایران باشد. به نحوی که افزایش سرمایه‌گذاری متناسب با نیاز بخش مسکن و وقوع رونق پایدار در این بخش، نقش مثبتی در ‏رشد اقتصادی ایفا می‌کند ولی پیش‌بینی پذیر نبودن بازار مسکن و نوسان شدید در قیمت و سرمایه‌گذاری این بازار، ‏آثار نامطلوبی بر اقتصاد کشور و خانوار می‌گذارد. ازجمله آثار نامطلوب نوسانات در بخش مسکن را می‌توان، بیکاری ‏در صنایع و مشاغل وابسته به بخش مسکن در زمان رکود دانست. ‏همچنین نوسانات شدید در بخش مسکن به خصوص در شاخص قیمت، برنامه‌ریزی خانوار برای تأمین مسکن مورد ‏نیاز خود را با چالش و سیاست‌ها و برنامه‌های اجراء شده دولت در این بخش را ناکارآمد می‌سازد.‏

با توجه به مطالب عنوان شده و برای بررسی بخش مسکن، ابتدای گزارش به ادبیات نظری این بخش اختصاص داده شده است. در ادبیات اقتصادی مسکن کالایی با ماهیت دوگانه مصرفی-سرمایه‌ای تعریف شده است لذا هم از منظر اقتصاد خرد و هم از منظر اقتصاد کلان حائز اهمیت می‌باشد.

بازار مسکن همانند سایر بازارها دارای دو سمت عرضه و تقاضا است که تقاضای مسکن مشتمل بر دو نوع تقاضای مصرفی و سرمایه‌ای است. در تقاضای مصرفی تأمین سرپناه برای خانوار مطرح است و در تقاضای سرمایه­ای، هدف کسب سود مدنظر می‌باشد. با توجه به اینکه مسکن دارای ویژگی‌های منحصر به فردی نظیر ماهیت دوگانه و ناهمگن بودن نسبت به سایر دارایی‌ها است لذا عرضه آن از چند وجه همانند بی­ کشش بودن عرضه مسکن در کوتاه مدت، تأثیر ماهیت ناهمگنی مسکن در عرضه آن و انگیزه حاکم بر ساخت‌وساز مسکن، قابل بررسی است.

عوامل متعددی بر قیمت مسکن و به‌طورکلی بخش مسکن تأثیر می‌گذارند که در یک تقسیم‌بندی می‌توان آن­ها را به دو دسته عوامل درون­زا و برون­زا تفکیک کرد. عواملی که بر اثر عملکرد متغیرهای درون­بخشی مسکن (زمین و قیمت آن، تکنولوژی ساخت، برنامه­ها و سیاست­های شهرسازی، عوارض اعمال شده بر بخش مسکن، هزینه­های مربوط به ساخت‌وساز نظیر هزینه مصالح ساختمانی و دستمزد کارگران)، موجب تغییر حجم و چگونگی عرضه یا تقاضا می­شوند، عوامل درون­زا هستند. از وجه دیگر عواملی که خارج از بازار مسکن و بر اثر تغییرات سایر بخش­های اقتصاد (‏درآمدهای نفتی و سازوکار بیماری هلندی،‏ ‏بازارهای موازی و جایگزین همانند بازار ارز و طلا، تغییرات حجم نقدینگی، تورم، عوامل جمعیتی و سیاست­های دولت در بخش مسکن) بر عملکرد بازار مسکن تأثیر می­گذارند، از عوامل برون­زا به شمار می­روند. ازاین‌رو بخش مسکن تحت تأثیر شوک­های اقتصادی درون­ بازاری و برون­ بازاری مسکن قرار می­گیرد و تحت تأثیر این شوک­ها، چرخه ­های رونق و رکود در بخش مسکن شکل می­گیرد.

در ادامه گزارش به بررسی بازار مسکن ایران پرداخته شده است. بدین صورت که در ابتدا تقاضای مسکن ایران طی سال‌های 1404-1396 ‏با تخمینی از نیاز خانوارهای تازه تشکیل شده، کمبود مسکن به نسبت خانوارهای موجود، عرضه مسکن‌های خالی و ... (حسب نتایج طرح جامع مسکن وزارت راه و شهرسازی) پیش‌بینی شده و سپس با ذکر آماری از قبیل سرمایه‌گذاری بخش ­خصوصی در ساختمان جدید، تعداد ساختمان‌های مسکونی تکمیل شده،‏ پروانه‌های احداث ساختمان مسکونی و ... ‏ساختار عرضه مسکن ایران و نوسانات آن با توجه به نوسانات قیمتی در این بازار به نمایش گذاشته شده است.

پس از بررسی عرضه و تقاضا با ترسیم نوسانات سرمایه‌گذاری بخش­ خصوصی در بخش مسکن و همچنین نوسانات قیمت مسکن در ایران، ادوار تجاری در این بازار نشان داده شده‌اند و سپس علل و عوامل ایجاد کننده این ادوار تجاری در دو دسته عوامل درون­زا و برون­زا (همان‌گونه که در بخش ادبیات نظری مورد بررسی قرار گرفته است) در ذیل تیتر عوامل مؤثر بر ادوار تجاری بررسی شده‌اند.

از مهم‌ترین عوامل دورونزای اثرگذار بر شکل‌گیری ادوار تجاری در بخش مسکن ایران می‌توان به ‏بهای تمام‌شده ساخت‌وساز، کم کشش بودن عرضه در بازار مسکن، عدم شناخت کافی سازندگان از روندهای حاکم بر بازار مسکن برای انتخاب زمان مناسب ورود و خروج از این بازار، ‏نقصان اطلاعات یا تقارن اطلاعاتی در بخش مسکن و ناکارآمدی نظام حاکم بر مشاورین املاک اشاره نمود. از طرف دیگر عواملی نظیر درآمدهای نفتی و بیماری هلندی، سوق نیافتن نقدینگی به سمت بخش‌های مولد اقتصادی، نوسانات ارزش دارایی‌ها در سایر بازارهای موازی همانند بازار ارز و طلا، سیاست‌های دولت و ورود و خروج مؤسسات و نهادهای مالی و غیرمالی به بخش مسکن، مهم‌ترین فاکتورهای برون‌زای اثرگذار بر نوسانات قیمت مسکن ایران را تشکیل می‌دهند.