خلاصه مدیریتی

طرح‌های عمرانی به عنوان پاشنه آشیل توسعه کشور و اصلی‌ترین کانال تزریق منابع بودجه‌ای در اقتصاد کشور برای گسترش ظرفیت‌های زیربنایی و تولیدی محسوب می‌شوند. از این‌رو برنامه‌ریزي اصولی در خصوص این طرح‌ها از ملزومات و ضروریات توسعه کشور بوده تا بتوان با کمترین هزینه، بالاترین میزان بهره‌وري را از آن استحصال کرد.

هدف از پژوهش حاضر واکاوی وضعیت طرح‌های عمرانی ملی است، بر این اساس در این مطالعه بر سه محور عمده جهت بررسی وضعیت پروژه‌های عمرانی ملی تأکید شده است. در محور اول، به ارائه تصویری از وضعیت طرح‌های عمرانی نیمه تمام و متوقف پرداخته، در محور دوم، علل وقوع تأخیر در مراحل اجرای طرح‌های عمرانی را مورد واکاوی قرار داده و در محور سوم، به واکاوی تبعات و پیامدهایی که طولانی شدن دوره احداث پروژه‌های عمرانی بر اقتصاد کشور وارد می‌سازد، پرداخته شده است.

• بر اساس محور اول، مشخص شد که روال ناکارآمد تصویب و اجرای طرح‌های عمرانی، بدون تناسب با ظرفیت‌های مالی و اجرایی، حجم عظیمی از پروژه‌های عمرانی ناتمام و گاه متوقف را بر اقتصاد ملی تحمیل کرده است و از این گذر سبب شده تا دوره احداث بسیار طولانی شود.
• بر اساس محور دوم، عمده‌ترین عامل عدم پیشرفت طرح‌های عمرانی ملی مطابق با زمان‌بندی مصوب را می‌توان ناشی از عوامل اعتباری دانست به طوری که در طی سال‌های 1388 تا 1393 به طور متوسط حدود 74 دردصد از پرژه‌های عمرانی به علل اعتباری دچار تأخیر در مراحل اجرا شده‌اند، لازم به ذکر است که سهم عوامل محیطی 18 درصد و سهم عوامل اجرایی حدود 8 درصد از کل پروژه‌های عمرانی درگیر با مشکل تأخیر بوده است.

• بر اساس محور سوم، بررسی پیامدهای حاصل از طولانی شدن دوره احداث پروژه‌های عمرانی مشخص شد که این پدیده علاوه بر پیامدهای اقتصادی، نظیر بروز آثار تورمی، چند برابر شدن هزینه تمام شده و اشتغال ناپایدار، پیامدهای اجتماعی به مراتب سنگین‌تری همچون افزایش نارضایتی‌های اجتماعی و گسترش شکاف منطقه‌ای به همراه دارد.

بر این اساس با توجه به منشأ و علل بروز تأخیر در اتمام پروژه‌ها، برخی راهکار‌های پیشنهادی این وضعیت عبارتند از:

• اولویت بندی طرح‌های عمرانی نیمه تمام بر اساس توجیه اقتصادی
• واگذاری بخشی از طرح‌های عمرانی دارای توجیه اقتصادی به بخش خصوصی
• توجه بیشتر نظام فنی- اجرایی در امر مطالعات، ارزیابی و برنامه‌ریزی برای پروژ‌های عمرانی کشور
• تأمین مالی طرح‌های اولویت‌دار و تخصیص اعتبار در زمان‌های مناسب
• ارتقای صلاحیت‌ها، آگاهی و دانش واحدهای خدمات مشاوره‌ای و مجریان طرح‌ها
• رفع به موقع موانع اجرایی پروژه‌ها از قبیل معارضین (ملکی، فضای سبز و...)

خلاصه مديريتي

صعود معاملات و رسيدن حجم آن به ماهانه حداقل 12 هزار واحد مسكوني در پايتخت[1]، آن هم بصورت رشد تدريجي طي ماه‌هاي گذشته از سال 95، علامت روشن و قابل اتكاء از پايان ركود در بازار معاملات مسكن است. اما وضع فعلي، رونق تلقي نمي‌شود.

براي آنكه بازار معاملات خريد مسكن در شهر تهران، حالت رونق پيدا كند بايد ماهانه حداقل 17 هزار آپارتمان در كل مناطق 22 گانه، خريد و فروش شود.

با اين حال، فاز فعلي پيش‌رونق آن هم به شكل غير تورمي (رشد 7 درصدي قيمت مسكن كمتر از تورم 8 تا 9 درصدي)، مي‌تواند در دو ماه پاياني سال و حداكثر اوايل سال آينده به فاز رونق تبديل شود.

بررسي‌ها درباره عامل محرك بازار معاملات مسكن نشان مي‌دهد: پايان ركود در اين بازار مديون تسهيلات سه رقمي خريد مسكن است.

در تهران وام 110 ميليون توماني خريد مسكن كه بصورت بدون سپرده[2] با نرخ سود 5/17 درصد پرداخت مي‌شود، از ابتداي امسال توانست تقاضاي مصرفي خريد مسكن را جلب بازار معاملات كند.

«سركوب 10 ساله قدرت خريد مسكن از طريق ممنوعيت افزايش وام خريد»، «سطح بالاي نرخ سود واقعي بانكي در مقايسه با نرخ بازدهي ساير بازارها و بازار مسكن» و همچنين «هيجان افراطي سرمايه‌گذاري ساختماني در بازار آپارتمان‌سازي شهر تهران» سه نيروي ركودزا بودند كه اثر هم جهت آنها در بازار ملك طي سال‌هاي اوايل 92 تا اواخر 94، علايم حياتي بازارهاي معاملات و ساخت و ساز را به حالت كما برد.

سود بالاي سپرده‌هاي بانكي در مقايسه با چشم‌انداز منفي افزايش قيمت مسكن در سال‌هاي 93 و 94، قوي‌ترين عنصر ضد رونق براي معاملات مسكن، محسوب شد.

اگر چه بازار معاملات مسكن از ركود خارج شده اما بازار ساخت و ساز در انتهاي ركود قرار دارد.

در حال حاضر تیراژ ساخت مسکن در تهران همچنان نسبت به سال گذشته 5 درصد کمتر است اما با این حال، روند سقوط تیراژ با شیب منفی 50 تا 60 درصد سال 94، در حال حاضر تقریباً متوقف شده است[3].

هم‌اكنون ساده­ترین گزینه سرمایه­گذاری ساختمانی، اقدام برای اخذ پروانه و شروع پروژه جدید ساختمانی است. اما، شرایط فعلی بازار مسکن گزینه‌های بهتر را نیز پیش روی سرمایه­گذاران قرار داده است.

شرایط موجود بازار ساخت و ساز و بازار مسکن، ایجاب می‌کند سرمایه‌گذاران به سمت بازار ساختمان‌های نیمه کاره بروند.

بازار کشوری مسکن تا سال 1404 به سالی حدود یک میلیون واحد مسکونی جدید نیاز دارد این در حالی است که سال 94 رقمی معادل 548 هزار واحد مسکونی جدید به بازار مسکن عرضه شد. هر چند در حال حاضر مازاد عرضه مسکن وجود دارد – چون که در دو سال اخیر، میزان تقاضای خرید مسکن کمتر از حجم محدود عرضه بود- اما با رونق معاملات خرید مسکن ظرف کمتر از یکسال، موجودی قابل فروش بازار ملک افت می‌کند.

هر چند در کل کشور هنوز نرخ رشد حجم صدور پروانه ساختمانی در سال 95، منفی گزارش شده است اما از آنجا که تسهیلات بدون سپرده انبوه سازی مسکن به پروژه‌های ناتمام  و نیمه کاره نیز قابل پرداخت است، سازنده‌ها با استفاده از فرصت بوجود آمده در بازار فروش ملک، به کمک تسهیلات بانک مسکن، به تکمیل پروژه‌های نیمه کاره خود رو آورده‌اند.

این نوع ساخت و ساز در شرایط فعلی که بازار معاملات مسکن رو به رونق است، کوتاه ترین مسیر برای افزایش عرضه مسکن محسوب می‌شود که توسط بانک مسکن از طریق تنظیم هدفمند بازار وام دهی، طراحی شده است.

سال‌های 75 و 76، 81، 86، 91 و 92، دوره‌های اوج رونق بازار مسکن در 25 سال اخیر محسوب می‌شوند.

سال‌های 71، 77، 83، 88 و 94 نیز سال‌های اوج رکود مسکن هستند که در کارنامه نوسانات تجاری بازار ملک، به ثبت رسیده‌اند.

[1] گزارش بانک مرکزی از تحولات ماهانه بازار مسکن شهر تهران در سال 95

[2] وام اوراق يا همان تسهيلاتي كه به شكل خريد اوراق از فرابورس يا شعب بانك مسكن، قابل دريافت آني است

[3] آمارهای صدور پروانه ساختمانی دریافتی از شهرداری تهران