معاونت بررسی‌های اقتصادی اتاق بازرگانی، صنایع، معادن و کشاورزی تهران، در راستای افزایش آگاهی فعالان بخش خصوصی به ویژه هیات نمایندگان محترم اتاق، اقدام به گردآوری و تنظیم نوشتار حاضر نموده است.در این نوشتار، بر اساس تازه‌ترین آمارهای اقتصادی منتخب و با تکیه بر منابع رسمی داخلی و خارجی نمایی از اقتصاد کشور به تصویر کشیده شده است که شامل موارد زیر است:
• اهرم‌های رشد پنج سال آتی
• بازار مسکن استان تهران
• شاخص قیمت مصرف‌کننده
• شاخص مدیران خرید صنعت
• تولید و قیمت نفت خام اوپک
• تجارت کالایی غیرنفتی
• بازارهای خرده فروشی
• تامین مالی بازار بانکی
• تامین مالی بازار سرمای

معاونت بررسی‌های اقتصادی اتاق بازرگانی، صنایع، معادن و کشاورزی تهران، در راستای افزایش آگاهی فعالان بخش خصوصی به ویژه هیات نمایندگان محترم اتاق، اقدام به گردآوری و تنظیم نوشتار حاضر نموده است.در این نوشتار، بر اساس تازه‌ترین آمارهای اقتصادی منتخب و با تکیه بر منابع رسمی داخلی نمایی از اقتصاد کشور به تصویر کشیده شده است که شامل موارد زیر است:
• اقتصاد ایران در یک نگاه
• بخش واقعی – نفت
• بخش واقعی- مسکن
• بخش واقعی - صنعت و معدن
• مهاجرت و نیروی کار
• عملکرد تجاری کشور
• بخش پولی و اعتباری
• تامین مالی - تسهیلات پرداختی بانک‌ها
• تامین مالی - بازار سرمایه

یکی از مهمترین کارویژه‌های قانون، فراهم ساختن چارچوب حقوقی برای کسب‌وکار، تولید و سرمایه‌گذاری و حمایت از آن‌هاست. اما به دلایل متعدد، این دسته از قوانین به‌طور بالقوه در معرض آسیب‌هایی جدی قرار دارند که کیفیت آن‌ها را به‌شدت تحت تأثیر قرار می‌دهد و در نتیجه، بسیاری از قوانین حمایتی، در زمره قوانین بی‌کیفیت ارزیابی می‌شوند؛ به‌ویژه این دسته از قوانین، اغلب فاقد ویژگی کارایی به‌معنای محقق کردن اهداف مورد نظر قانونگذار وصف می‌شوند. بر این اساس، بررسی و ارزیابی قوانین پیش‌گفته در هر نظام حقوقی، موضوعی با اهمیت و واجد اولویت است.

در پژوهش حاضر، تلاش شده با تمرکز بر عملکرد مجلس شورای اسلامی در بازه زمانی دو سال ابتدایی دوره یازدهم، به نقد و ارزیابی تلاش‌های تقنینی در موضوع حمایت از کسب‌وکار پرداخته شود. طبعاً این بررسی، مستلزم تبیین مفاهیم و نظریه‌های مرتبط، از جمله ضرورت‌ها، الزامات و فنون حمایت از کسب‌وکار است که سه گفتار نخست کتاب به آن‌ها اختصاص داده شده است.

 نکته بسیار مهمی که در کتاب پیش‌رو حائز توجه است، جایگاه اساسی اسنادی مانند «راهبرد توسعه صنعتی» در هر گونه مقرراتگذاری در خصوص کسب‌وکار است. از توضیحات و شواهد ذکر شده در قسمت پایانی کتاب چنین برمی‌آید که تدوین و تصویب احکام قانونی حمایتی، مستلزم در اختیار داشتن اسنادی راهنماست که باید توسط قوای سه‌گانه‌ای توانمند، تدوین و تصویب شود. بدین‌ترتیب، در موضوع مورد بحث نیز بر سیاق دیگر موضوعات حکمرانی، دولت به‌عنوان یکی از همکاران قانونگذار محسوب می‌شود و قوه مقننه باید در پرتوی اسنادی برآمده از نظرات کارشناسی نهادها و دستگاه‌های اجرایی مرتبط و با نظارت نهادهای ستادی در دولت، به تدوین و تصویب احکام قانونی لازم اقدام کند. بدیهی است که چنین اسنادی، باید واجد کیفیاتی باشند که بتوانند به‌عنوان اسناد راهنمای سیاستگذاری از طریق قانونگذاری، مورد بهره‌برداری قرار گیرند.

اتاق بازرگانی، صنایع، معادن و کشاورزی ایران به‌عنوان دبیرخانه دو نهاد متولی شناسایی قوانینی و مقررات مخل کسب‌وکار و رابط فعالان اقتصادی و حاکمیت ـ شورای گفت‌وگوی دولت و بخش خصوصی و کمیته حمایت از کسب‌وکار ـ تلاش می‌کند با بهره‌گیری از ظرفیت مرکز پژوهش‌های اتاق ایران، از طریق طراحی و سفارش پژوهش‌هایی هدفمند، موضوع قانون و قانونگذاری در حوزه اقتصاد و محیط کسب‌وکار را واکاوی کرده و در این مسیر، به قانونگذاری اصولی و کارآمد یاری رساند. هدف پیش‌گفته البته باید با همیاری و هم‌افزایی همه نهادها و دستگاه‌های مرتبط صورت گیرد و اتاق ایران امیدوار است بتواند به قدر توان و مقدورات، نقش خود را در تحقق شکل‌گیری محیط حقوقی کارآمد، قابل اتکا، اثربخش و با ثبات، ایفا کند. شایان ذکر است کتاب پیش‌رو، در واقع بخش دیگری از پروژه کلان وصف‌شده و ادامه پژوهشی است که پیش‌تر (سال ۱۴۰۰) توسط نگارنده اثر حاضر در خصوص شناسایی قوانین و مقررات مخل کسب‌وکار به انجام رسیده بود.

بهره‌مندی از نظرات پژوهشگران و کارشناسان درباره موضوعات مطرح‌شده در کتاب، می‌تواند به تصحیح و تکمیل این اثر در آینده و همچنین تعریف دقیق‌تر مسائل و موضوعات راجع به کسب‌وکار در نهادهای پژوهشی وابسته به بخش خصوصی، به‌ویژه مرکز پژوهش‌های اتاق ایران، کمک کند.

خلاصه مدیریتی

گزارش حاضر با هدف آشنایی با نظام مالیاتی "مالیات بر عایدی سرمایه" تهیه شده ­است. بر این اساس، در مقدمه فعالیت­های غیرمولد به­ عنوان رقیبی جدی برای تولید و فعالیت­های مولد معرفی شده ­اند و نشان داده شده ­است که این دست از فعالیت­ها علاوه بر اینکه هیچ ارزش ­افزوده ­ای در اقتصاد ایجاد نمی­کنند بلکه منجر به شکل­ گیری پیامدهای نامطلوب از قبیل تورم، بیکاری و رکود تولید نیز می­شوند. در ادامه به مالیات بر عایدی سرمایه به­ عنوان یکی از ابزارهای مالیاتی مقبول جهت از صرفه انداختن فعالیت­های نامولد و هدایت سرمایه­ ها به سمت تولید و فعالیت­های مولد که قادرند موتور رشد اقتصادی را به حرکت درآورند، اشاره شده است. سپس با ارائه تصویری مختصر از وضعیت اقتصاد ایران، بر ضرورت اجرای این نظام مالیاتی در کشور تاکید شده است.

بخش اول گزارش به بررسی مسئله شکل­ گیری نابرابری فزاینده در سطح جهان اختصاص داده شده ­است و سپس مالیات بر عایدی سرمایه به­ عنوان یکی از راه­ های کاهش این نابرابری، معرفی شده ­است. در این بخش نشان داده شده که روندی افزایشی در نابرابری­ های جهانی وجود دارد که منشأ آن بیش از آنکه ناشی از حقوق و دستمزد باشد، ناشی از عایدی حاصل از سرمایه است. از همین رو لازم است نظام مالیاتی جدیدی تعریف شود که می­تواند فرصت کاهش نابرابری­ های حاصل از عایدی ­های حاصل از سرمایه را به ­وجود آورد.

بخش دوم گزارش به ارائه ادبیات نظری مالیات بر عایدی سرمایه شامل مفاهیم؛ ضرورت؛ ملاحظات مربوط به دوره زمانی، تورم و تفکیک دارایی­ها؛ دارایی­های مشمول و یا معاف از این نوع مالیات؛ آثار آن و در نهایت بررسی تجربیات کشورهای کره ­جنوبی، مالزی، گرجستان و ترکیه در زمینه وضع مالیات بر عایدی سرمایه، اختصاص‌یافته است.

در بخش سوم گزارش به دلایل ضرورت پیاده‌ سازی مالیات بر عایدی سرمایه در ایران پرداخته است. در ایران تفاوت آشکار بین نرخ بازگشت سرمایه‌ها به نسبت نرخ رشد اقتصادی سبب شده است که منابع از فعالیت‌های تولیدی به سمت فعالیت‌های نامولد سوق یابند. این امر علاوه بر آنکه تعادل بازارها را برهم زده و سبب تضعیف بخش‌های تولیدی و فعالیت‌های مولد در ایران شده، منجر به افزایش سهم نسبی صاحبان سرمایه و ثروتمندان از درامد ملی و توزیع نابرابری در ایران شده است. مالیات بر عایدی سرمایه با تعدیل ناهمگونی‌های اساسی در عایدی‌های ناشی از سرمایه می‌تواند آثار بازتوزیعی مطلوبی داشته باشد و نابرابری‌های موجود در جامعه را کاهش دهد. ازاین‌رو مالیات بر عایدی سرمایه به عنوان راهکاری برای تنظیم بازدهی بازارهای مختلف و درنتیجه کاهش نابرابری در ایران معرفی شده است.

به‌طورکلی یکی از مهم‌ترین کارکردهای مالیات بر عایدی سرمایه نقش شکل‌دهی به بازارها با تنظیم بازدهی بازارهای مختلف است. این امر سبب می‌شود که بخش‌های اقتصادی سهم نسبی متناسب با بهره‌ وری و ارزش‌آفرینی خود دریافت کنند. چنانچه بازارها دارای بازدهی‌های نامتناسب با بهره‌ وری و ارزش‌آفرینی خود باشند، تعادل بین بخش‌های اقتصادی به‌هم‌خورده و منابع به سمت بخش‌ها با بازدهی بالا و بعضاً فعالیت‌های نامولد حرکت می‌کند. متخصصان و کارشناسان بر این باورند که اقتصاد ایران دچار این عارضه شده است. به‌گونه‌ای که نه‌تنها بازدهی بلکه نوسانات بسیار بازارهایی نظیر سهام، مسکن، طلا و ارز بیشتر از بازدهی و نوسانات در بخش‌های مولدی نظیر صنعت و کشاورزی است که سبب ایجاد فضای مناسب برای نوسان گیری (سفته‌بازی) در این بازارها توسط سوداگران شده است؛ به عبارت دیگر سوداگران در این بازارها با خرید در قیمت‌های پایین و فروش در قیمت‌های بالا بهره‌برداری حداکثر را از نوسان داشته‌اند. بر اساس آمار موجود معاملات سوداگری مسکن بین سال ۱۳۸۵ تا ۱۳۹۵ بالغ بر ۶۶ درصد معاملات مسکن تخمین زده شده است.

ضمن آنکه به علت بی‌ثباتی و نااطمینانی های شکل‌گرفته در فضای اقتصادی و سیاسی کشور بسیاری از افراد و خانوارها باهدف بیمه کردن خود در مقابل مخاطرات داخلی و خارجی و همچنین حفظ قدرت خرید خود اقدام به نگه‌داری دارایی‌های سرمایه‌ای نظیر ارز، سکه، مسکن و زمین کرده‌اند. آمار و ارقام نیز مؤید این امر هستند. بر طبق آمارهای موجود و همچنین تخمین‌های زده شده توسط متخصصان امر، در سال 1396 20 میلیارد دلار و در سال 1397 30 میلیارد دلار ارز خانگی در خانه‌ها بلوکه شده است. بر اساس آمار غیررسمی در بازار طلا حدود 300 تا 400 تن طلا، در منازل مردم نگهداری می‌شود. می‌توان حداقل نیمی از ‏این حجم طلا را تقاضای سرمایه‌ای به صورت سکه و شمش دانست. در بازار مسکن نیز در سال 1397 نقدینگی منجمد و بالقوه بیش از 200 میلیارد دلار برآورد شده است.

آسیب‌شناسی شرایط موجود حاکی از آن است نهادها در ایران در طی تاریخ به‌گونه‌ای شکل‌گرفته‌اند که با عملکرد ناکارآمد خود فضا را برای فعالیت‌های نامولد پرسود کرده‌اند. لذا می‌بایست این نهادها به‌گونه‌ای اصلاح گردند که به حمایت از فعالیت‌های مولد، انجام فعالیت‌های سوداگری را پرهزینه کنند. یکی از راه‌حل‌های عملیاتی بدین منظور استقرار سیستم مالیات بر عایدی سرمایه است که می تواند عایدی‌های سرمایه را منطقی و در تناسب با یکدیگر تعدیل نموده و ‏مانع از هجوم نقدینگی به بازارهای گوناگون می‌شود و بالعکس نقدینگی را به سمت فعالیت‌های مولد هدایت نماید.

در پیاده‌سازی مالیات بر عایدی سرمایه می‌بایست الزاماتی نظیر لزوم اخذ مالیات بر عایدی سرمایه از تمامی عایدات،‏ در نظر گرفتن تعدیلات تورمی، حذف و یا هماهنگ‌سازی مالیات‌های موازی، لزوم فراهم‌سازی زیرساخت‌ها، جلب اعتماد و کسب مشارکت عمومی با پاسخگویی و هدف‌گیری معاملات سوداگرانه با تميز قائل شدن ميان نگهداري بلندمدت و كوتاه مدت موردتوجه قرار بگیرند. در غیر این صورت و پیاده‌سازی نامطلوب سیستم مالیات بر عایدی سرمایه می‌تواند علاوه بر تحمیل هزینه بسیار بالا به دولت (هزینه‌های ناشی از ایجاد زیرساخت‌های طرح و اجرای طرح)، عدم دستیابی به اهداف آن، افزایش قیمت دارایی‌ها، کاهش سرمایه‌گذاری و در کنار آن ایجاد شکاف حاصل از بی‌اعتمادی فی‌مابین مردم و دولت را در بر داشته باشد.

‏شایان‌ذکر است اجرای سیستم مالیات بر عایدی سرمایه تنها یک روش در کنترل رفتارهای سوداگرانه است که در بهترین حالت اجرا نیز به تنها و بدون کنترل سایر متغیرهای اثرگذار بر فعالیت‌های سوداگرانه نظیر بی‌ثباتی‌های سیاسی و اقتصادی، فضای کسب‌وکار نامناسب، فساد و رانت گسترده، نقدینگی و ... راه به جایی نخواهد برد.

در این گزارش، مبنا بر این است که به تحولات بازار ساختمان و تاثیر آن بر اقتصاد ایران با رویکرد بخش مسکن پرداخته شود. اهمیت فعالیت‌های ساختمانی و آگاهی از آن از دیرباز مورد توجه پژوهش‌گران و محققان آماری و برنامه‌ریزان اقتصادی بوده است، زیرا قسمت قابل توجهی از تشکیل سرمایه ثابت در کشور به این بخش از فعالیت‌های اقتصادی اختصاص دارد و انجام محاسبات ملی بدون داشتن اطلاعات و آمار دقیق از فعالیت‌های ساختمانی نتایج مطلوب نخواهد داشت، از طرف دیگر به دلیل تاثیر عظیم فعالیت‌های ساختمانی در میزان تولید و فعالیت بسیاری از صنایع وابسته، می‌توان در بررسی تحولات آتی صنایع کشور، روند فعالیت‌های ساختمانی را نیز ملحوظ داشت. از دیدگاه تامین مسکن و حصول به سطح بالاتری از رفاه در جامعه نیز بررسی و مطالعه میزان سرمایه‌گذاری در ساختمان امری ضروری است، زیرا بدون در دست داشتن آمار فعالیت‌های ساختمانی، طرح، اجرا و ارزیابی برنامه‌های کلان جهت تامین مسکن از دقت لازم برخوردار نخواهد بود. از دیدگاه سیاست پولی، فعالیت‌های ساختمانی در میزان تقاضای پول به طور مستقیم و غیرمستقیم تاثیر دارد. آگاهی از روند حجم سرمایه‌گذاری در این بخش از جمله اطلاعات ارزشمندی است که می‌تواند در طراحی و اجرای سیاست‌های پولی مفید واقع شود. رابطه بین ارزش افزوده ایجاد شده در بخش ساختمان و رشد اقتصادی کشور حائز اهمیت است. در نتیجه، کلیه مولفه‌های اقتصادی در بخش ساختمان باید بررسی و تحلیل شوند.
ساختمان‌ها خود به سه گونه مسکونی، غیرمسکونی و مسکونی توام تقسیم‌بندی می‌شوند. مسکن به عنوان اصلی‌ترین بخش از این سه گونه، مهم‌ترین نیاز بشر، پس از غذا و پوشاک است. بخش مسکن ارتباط گسترده‌ای با سایر بخش‌های اقتصاد دارد. مسکن مهمترین جزء شاخص قیمت مصرف‌کننده است و به طوری طبیعی، بیشترین نقش را در روند حرکتی آن دارد. هزینه مسکن، مهمترین بخش هزینه‌های خانوار را تشکیل می‌دهد و آثار ادوار بازار مسکن بر سایر دارایی‌های مالی تعیین‌کننده است.
هدف از انجام این طرح، بررسی روند سرمایه‌گذاری و بررسی شاخص‌های توام بخش ساختمان با دیگر شاخص‌های اقتصادی می‌باشد.

خلاصه مديريتي

صعود معاملات و رسيدن حجم آن به ماهانه حداقل 12 هزار واحد مسكوني در پايتخت[1]، آن هم بصورت رشد تدريجي طي ماه‌هاي گذشته از سال 95، علامت روشن و قابل اتكاء از پايان ركود در بازار معاملات مسكن است. اما وضع فعلي، رونق تلقي نمي‌شود.

براي آنكه بازار معاملات خريد مسكن در شهر تهران، حالت رونق پيدا كند بايد ماهانه حداقل 17 هزار آپارتمان در كل مناطق 22 گانه، خريد و فروش شود.

با اين حال، فاز فعلي پيش‌رونق آن هم به شكل غير تورمي (رشد 7 درصدي قيمت مسكن كمتر از تورم 8 تا 9 درصدي)، مي‌تواند در دو ماه پاياني سال و حداكثر اوايل سال آينده به فاز رونق تبديل شود.

بررسي‌ها درباره عامل محرك بازار معاملات مسكن نشان مي‌دهد: پايان ركود در اين بازار مديون تسهيلات سه رقمي خريد مسكن است.

در تهران وام 110 ميليون توماني خريد مسكن كه بصورت بدون سپرده[2] با نرخ سود 5/17 درصد پرداخت مي‌شود، از ابتداي امسال توانست تقاضاي مصرفي خريد مسكن را جلب بازار معاملات كند.

«سركوب 10 ساله قدرت خريد مسكن از طريق ممنوعيت افزايش وام خريد»، «سطح بالاي نرخ سود واقعي بانكي در مقايسه با نرخ بازدهي ساير بازارها و بازار مسكن» و همچنين «هيجان افراطي سرمايه‌گذاري ساختماني در بازار آپارتمان‌سازي شهر تهران» سه نيروي ركودزا بودند كه اثر هم جهت آنها در بازار ملك طي سال‌هاي اوايل 92 تا اواخر 94، علايم حياتي بازارهاي معاملات و ساخت و ساز را به حالت كما برد.

سود بالاي سپرده‌هاي بانكي در مقايسه با چشم‌انداز منفي افزايش قيمت مسكن در سال‌هاي 93 و 94، قوي‌ترين عنصر ضد رونق براي معاملات مسكن، محسوب شد.

اگر چه بازار معاملات مسكن از ركود خارج شده اما بازار ساخت و ساز در انتهاي ركود قرار دارد.

در حال حاضر تیراژ ساخت مسکن در تهران همچنان نسبت به سال گذشته 5 درصد کمتر است اما با این حال، روند سقوط تیراژ با شیب منفی 50 تا 60 درصد سال 94، در حال حاضر تقریباً متوقف شده است[3].

هم‌اكنون ساده­ترین گزینه سرمایه­گذاری ساختمانی، اقدام برای اخذ پروانه و شروع پروژه جدید ساختمانی است. اما، شرایط فعلی بازار مسکن گزینه‌های بهتر را نیز پیش روی سرمایه­گذاران قرار داده است.

شرایط موجود بازار ساخت و ساز و بازار مسکن، ایجاب می‌کند سرمایه‌گذاران به سمت بازار ساختمان‌های نیمه کاره بروند.

بازار کشوری مسکن تا سال 1404 به سالی حدود یک میلیون واحد مسکونی جدید نیاز دارد این در حالی است که سال 94 رقمی معادل 548 هزار واحد مسکونی جدید به بازار مسکن عرضه شد. هر چند در حال حاضر مازاد عرضه مسکن وجود دارد – چون که در دو سال اخیر، میزان تقاضای خرید مسکن کمتر از حجم محدود عرضه بود- اما با رونق معاملات خرید مسکن ظرف کمتر از یکسال، موجودی قابل فروش بازار ملک افت می‌کند.

هر چند در کل کشور هنوز نرخ رشد حجم صدور پروانه ساختمانی در سال 95، منفی گزارش شده است اما از آنجا که تسهیلات بدون سپرده انبوه سازی مسکن به پروژه‌های ناتمام  و نیمه کاره نیز قابل پرداخت است، سازنده‌ها با استفاده از فرصت بوجود آمده در بازار فروش ملک، به کمک تسهیلات بانک مسکن، به تکمیل پروژه‌های نیمه کاره خود رو آورده‌اند.

این نوع ساخت و ساز در شرایط فعلی که بازار معاملات مسکن رو به رونق است، کوتاه ترین مسیر برای افزایش عرضه مسکن محسوب می‌شود که توسط بانک مسکن از طریق تنظیم هدفمند بازار وام دهی، طراحی شده است.

سال‌های 75 و 76، 81، 86، 91 و 92، دوره‌های اوج رونق بازار مسکن در 25 سال اخیر محسوب می‌شوند.

سال‌های 71، 77، 83، 88 و 94 نیز سال‌های اوج رکود مسکن هستند که در کارنامه نوسانات تجاری بازار ملک، به ثبت رسیده‌اند.

[1] گزارش بانک مرکزی از تحولات ماهانه بازار مسکن شهر تهران در سال 95

[2] وام اوراق يا همان تسهيلاتي كه به شكل خريد اوراق از فرابورس يا شعب بانك مسكن، قابل دريافت آني است

[3] آمارهای صدور پروانه ساختمانی دریافتی از شهرداری تهران