در این گزارش، مبنا بر این است که به تحولات بازار ساختمان و تاثیر آن بر اقتصاد ایران با رویکرد بخش مسکن پرداخته شود. اهمیت فعالیت‌های ساختمانی و آگاهی از آن از دیرباز مورد توجه پژوهش‌گران و محققان آماری و برنامه‌ریزان اقتصادی بوده است، زیرا قسمت قابل توجهی از تشکیل سرمایه ثابت در کشور به این بخش از فعالیت‌های اقتصادی اختصاص دارد و انجام محاسبات ملی بدون داشتن اطلاعات و آمار دقیق از فعالیت‌های ساختمانی نتایج مطلوب نخواهد داشت، از طرف دیگر به دلیل تاثیر عظیم فعالیت‌های ساختمانی در میزان تولید و فعالیت بسیاری از صنایع وابسته، می‌توان در بررسی تحولات آتی صنایع کشور، روند فعالیت‌های ساختمانی را نیز ملحوظ داشت. از دیدگاه تامین مسکن و حصول به سطح بالاتری از رفاه در جامعه نیز بررسی و مطالعه میزان سرمایه‌گذاری در ساختمان امری ضروری است، زیرا بدون در دست داشتن آمار فعالیت‌های ساختمانی، طرح، اجرا و ارزیابی برنامه‌های کلان جهت تامین مسکن از دقت لازم برخوردار نخواهد بود. از دیدگاه سیاست پولی، فعالیت‌های ساختمانی در میزان تقاضای پول به طور مستقیم و غیرمستقیم تاثیر دارد. آگاهی از روند حجم سرمایه‌گذاری در این بخش از جمله اطلاعات ارزشمندی است که می‌تواند در طراحی و اجرای سیاست‌های پولی مفید واقع شود. رابطه بین ارزش افزوده ایجاد شده در بخش ساختمان و رشد اقتصادی کشور حائز اهمیت است. در نتیجه، کلیه مولفه‌های اقتصادی در بخش ساختمان باید بررسی و تحلیل شوند.
ساختمان‌ها خود به سه گونه مسکونی، غیرمسکونی و مسکونی توام تقسیم‌بندی می‌شوند. مسکن به عنوان اصلی‌ترین بخش از این سه گونه، مهم‌ترین نیاز بشر، پس از غذا و پوشاک است. بخش مسکن ارتباط گسترده‌ای با سایر بخش‌های اقتصاد دارد. مسکن مهمترین جزء شاخص قیمت مصرف‌کننده است و به طوری طبیعی، بیشترین نقش را در روند حرکتی آن دارد. هزینه مسکن، مهمترین بخش هزینه‌های خانوار را تشکیل می‌دهد و آثار ادوار بازار مسکن بر سایر دارایی‌های مالی تعیین‌کننده است.
هدف از انجام این طرح، بررسی روند سرمایه‌گذاری و بررسی شاخص‌های توام بخش ساختمان با دیگر شاخص‌های اقتصادی می‌باشد.

خلاصه مديريتي

صعود معاملات و رسيدن حجم آن به ماهانه حداقل 12 هزار واحد مسكوني در پايتخت[1]، آن هم بصورت رشد تدريجي طي ماه‌هاي گذشته از سال 95، علامت روشن و قابل اتكاء از پايان ركود در بازار معاملات مسكن است. اما وضع فعلي، رونق تلقي نمي‌شود.

براي آنكه بازار معاملات خريد مسكن در شهر تهران، حالت رونق پيدا كند بايد ماهانه حداقل 17 هزار آپارتمان در كل مناطق 22 گانه، خريد و فروش شود.

با اين حال، فاز فعلي پيش‌رونق آن هم به شكل غير تورمي (رشد 7 درصدي قيمت مسكن كمتر از تورم 8 تا 9 درصدي)، مي‌تواند در دو ماه پاياني سال و حداكثر اوايل سال آينده به فاز رونق تبديل شود.

بررسي‌ها درباره عامل محرك بازار معاملات مسكن نشان مي‌دهد: پايان ركود در اين بازار مديون تسهيلات سه رقمي خريد مسكن است.

در تهران وام 110 ميليون توماني خريد مسكن كه بصورت بدون سپرده[2] با نرخ سود 5/17 درصد پرداخت مي‌شود، از ابتداي امسال توانست تقاضاي مصرفي خريد مسكن را جلب بازار معاملات كند.

«سركوب 10 ساله قدرت خريد مسكن از طريق ممنوعيت افزايش وام خريد»، «سطح بالاي نرخ سود واقعي بانكي در مقايسه با نرخ بازدهي ساير بازارها و بازار مسكن» و همچنين «هيجان افراطي سرمايه‌گذاري ساختماني در بازار آپارتمان‌سازي شهر تهران» سه نيروي ركودزا بودند كه اثر هم جهت آنها در بازار ملك طي سال‌هاي اوايل 92 تا اواخر 94، علايم حياتي بازارهاي معاملات و ساخت و ساز را به حالت كما برد.

سود بالاي سپرده‌هاي بانكي در مقايسه با چشم‌انداز منفي افزايش قيمت مسكن در سال‌هاي 93 و 94، قوي‌ترين عنصر ضد رونق براي معاملات مسكن، محسوب شد.

اگر چه بازار معاملات مسكن از ركود خارج شده اما بازار ساخت و ساز در انتهاي ركود قرار دارد.

در حال حاضر تیراژ ساخت مسکن در تهران همچنان نسبت به سال گذشته 5 درصد کمتر است اما با این حال، روند سقوط تیراژ با شیب منفی 50 تا 60 درصد سال 94، در حال حاضر تقریباً متوقف شده است[3].

هم‌اكنون ساده­ترین گزینه سرمایه­گذاری ساختمانی، اقدام برای اخذ پروانه و شروع پروژه جدید ساختمانی است. اما، شرایط فعلی بازار مسکن گزینه‌های بهتر را نیز پیش روی سرمایه­گذاران قرار داده است.

شرایط موجود بازار ساخت و ساز و بازار مسکن، ایجاب می‌کند سرمایه‌گذاران به سمت بازار ساختمان‌های نیمه کاره بروند.

بازار کشوری مسکن تا سال 1404 به سالی حدود یک میلیون واحد مسکونی جدید نیاز دارد این در حالی است که سال 94 رقمی معادل 548 هزار واحد مسکونی جدید به بازار مسکن عرضه شد. هر چند در حال حاضر مازاد عرضه مسکن وجود دارد – چون که در دو سال اخیر، میزان تقاضای خرید مسکن کمتر از حجم محدود عرضه بود- اما با رونق معاملات خرید مسکن ظرف کمتر از یکسال، موجودی قابل فروش بازار ملک افت می‌کند.

هر چند در کل کشور هنوز نرخ رشد حجم صدور پروانه ساختمانی در سال 95، منفی گزارش شده است اما از آنجا که تسهیلات بدون سپرده انبوه سازی مسکن به پروژه‌های ناتمام  و نیمه کاره نیز قابل پرداخت است، سازنده‌ها با استفاده از فرصت بوجود آمده در بازار فروش ملک، به کمک تسهیلات بانک مسکن، به تکمیل پروژه‌های نیمه کاره خود رو آورده‌اند.

این نوع ساخت و ساز در شرایط فعلی که بازار معاملات مسکن رو به رونق است، کوتاه ترین مسیر برای افزایش عرضه مسکن محسوب می‌شود که توسط بانک مسکن از طریق تنظیم هدفمند بازار وام دهی، طراحی شده است.

سال‌های 75 و 76، 81، 86، 91 و 92، دوره‌های اوج رونق بازار مسکن در 25 سال اخیر محسوب می‌شوند.

سال‌های 71، 77، 83، 88 و 94 نیز سال‌های اوج رکود مسکن هستند که در کارنامه نوسانات تجاری بازار ملک، به ثبت رسیده‌اند.

[1] گزارش بانک مرکزی از تحولات ماهانه بازار مسکن شهر تهران در سال 95

[2] وام اوراق يا همان تسهيلاتي كه به شكل خريد اوراق از فرابورس يا شعب بانك مسكن، قابل دريافت آني است

[3] آمارهای صدور پروانه ساختمانی دریافتی از شهرداری تهران